今年5月27日，家住南京江宁百家湖西花园的业主们收到意外福利——业委会给每位业主发放200元“大红包”，来自小区公共收益的其余部分。
“哇，又是‘别人的小区’！ ”“等于给家家户户送一个大榴莲啊。 ”在很多网友羡慕的同时，
也很好奇。 小区的公共收益包括什么？ 我该怎么用？ 业主可以通过什么途径获得这笔收益？ 扬子晚报/紫牛新闻记者6月1日进行了采访。
收到红包的晚上，去超市说“你好”
百家湖西花园小区位于江宁利源中路与天元西路交界处，靠近地铁3号线天元西路站。 据链家网公开资料显示，该小区总户数超过3000户，近90天成交23套房。
是当地鳟鱼大、交易活跃的居住区。
6月1日下午，来到百家湖西花园时，看到10多名居民在中心广场“散步”或散步，一位姓蒋的中年男子告诉记者，他住在北园，上周六当天收到了“红包”。
“我和家人一起去的，带着房产证和身份证就行了。”蒋老师说。 蒋老师第一次得到了小区寄来的红包，非常新鲜和意外。 那天晚上，我去超市买了很多生活用品回来。
“这样大的小区，公共利益一定很多。 提供福利是很正常的”。 在中心广场抱着孩子的女业主对记者说，上海的亲戚今年春节拿到了价值1000美元的小区红包。 另外，有的小区直接出米出油，她很“淡定”。
随着园区管理越来越规范，今后这样的“红包”一定会越来越多。
随后，记者来到百家湖西花园物业服务中心，咨询作为普通市民“送红包”。
一位年轻的工作人员告诉记者，这笔钱确实是上周末开始发放的，小区共有3400多户，红包总额超过60万美元。
“如果还没收到，可以拿着房产证和身份证原件办手续。”该工作人员说，只要能在“我的南京”APP上展示名下的房产信息，证明是房主就行了。
“这是一年一次吗？ ”面对记者的提问，工作人员笑着说。 小区管理好了，公共收益就稳定了，到时候有钱“发红包”。
在小区里发“红包”其实是有法可依的
看到小区“发红包”的新闻，网友们一边“羡慕”，一边频频吐槽自己的房产。
“仰慕了！ 好好的“别人家小区”啊。 ”“这才是正常小区应有的状态，行业委员会注意了。
“我们小区的收益是多少？ 钱去哪里了？ ”“你能介绍下业委员会的工作经验吗？ ”
南京市物业管理协会副会长、南京新鸿运物业管理股份有限公司董事长王中宁表示，很多业主朋友都有误会，认为这是物业公司发行的，其实不然。 “通常，根据与房地产公司的约定，由业主大会委托业主委员会
计算出公共收益的余额后发行。
以百家湖西花园小区为例，记者了解到，组织发放红包的是小区业委会，前期在业主大会上投票，经全体业主同意后采取现金发放形式。
红包来源于小区室内外广告、临时摊位费、公房租金和临时停车费等多项公共收益，扣除相关成本后，与物业公司分成三七部分，在公共收益的部分结余中为业主们送去福利。
王中宁表示，小区发放“红包”的福利其实是有规律的，按照现行《江苏省物业管理条例》第66条的规定，“利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后，所得收益属于业主共有，应当单独结算
收益按业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同的约定使用。
》《民法典》中还明确载明“建设单位、物业服务企业或者其他管理人员等利用业主共同部分发生的收入，在扣除合理成本后，归业主共有”“建筑物及其附属设施的费用分配、收益分配等事项
有约定、按照约定没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
”。
在具体发放形式上，一些小区“简单粗暴”，直接发现黄金； 的小区抵消物业费，发放大米、食用油等实物，有的小区还举办小型运动会等各种活动，总之根据业主的需求安排。
公共收益支配需要召开业主大会
那么，小区公共收益除了发放福利外，还有什么用途呢？ 南京房地产业一位资深人士介绍，其实这个问题的顺序颠倒了，应该先用公共收益安排合理的支出，剩下的分了再发福利。
举例来说，小区景观保护、安全保卫、公共设施维修等，可按公共收益支出，包括小区大门维修、禁用监控、电梯维护、健身设施维护和绿化等。
这些支出后的余额，根据业主大会的投票结果“发红包”。
“总之，小区公共收益由全体业主共享，具体由谁支配、如何支配，需要召开业主大会，由全体业主投票决定。
该人士表示，在小区业主大会、业主委员会成立前，按照前期物业服务合同约定，被委托经营共用部位、共用设施设备的物业服务企业可以代为管理该小区的公共收益。 业主大会、业主委员会成立后
业主大会可以自行决定公共收益由业主委员会管理，也可以通过物业服务合同的约定委托物业服务企业管理。
业主将公共收益返还房地产的事件频发
南京一位知名银城房地产高管在接受记者采访时表示，虽然小区福利发放屡见不鲜，但业主与房地产公司之间因公共收益引发的纠纷案件也与日俱增。
记者了解到，今年2月，南京市中级人民法院公布了案件终审结果，判决某房地产公司向业主返还10年公共收益，共计124万多元。
该公司服务江宁一小区10年，将小区公共收益据为己有，未定期公布公共收益收支详情。
于是，该小区业委员会将房地产公司告上法庭，最终打赢了官司。
此外，记者还了解到，今年3月24日安徽阜阳市中级人民法院就物业服务合同纠纷作出终审判决，祥源物业服务有限公司向业主委员会返还小区公共收益113.8万余元。 3月29日，
江苏省镇江市某地区业主委员会起诉原物业服务公司要求返还停车费、广告费等公共收益，并返还收取更多的公共能源一案，5月16日，深圳某房地产镇江分公司判决返还业主委员会公共收益30多万元。
重庆市三角山区人民法院一审判决，某房地产公司向小区业委会返还公共收益36680元。
“从判决结果来看，未来小区业主将更加重视自身权益，提升小区管理参与感物业公司应该加强管理，保障业主知情权。”南京房地产业资深人士表示。
如何向房地产索取公共利益？ 提出这几步
如果不通过诉讼的方式，小区业主该如何向物业公司索取公共收益呢？上述资深人士告诉记者，虽然《民法典》 和《江苏省物业管理条例》 都规定公共收益部分归业主所有，
但并不意味着业主个人可以直接向物业公司索取，必须先经过业主大会、业主委员会与物业公司交涉，让公共收益从过去的“糊涂账”变成“明白账”，然后再根据约定分成。
“建议物业公司先对小区内可运营的公共部位进行梳理，并在主管部门的指导下，制定运营方案，”该人士称，在获得全体业主的认可后，通过公开招商等方式运营，并及时公示收益详情，提高业主的知情权。
业委会还可以委托专业机构对物业公司的公示账目进行审计，主管部门定期检查。
同时，业主大会需明确公共收益的管理、分配等具体形式，并确定好与物业公司的分成比例后，定期给业主“发红包”。
“只有在规则明晰、业主知情的前提下，才能让小区的管理越来越规范，从而提升物业费的缴费率，形成物业公司、业主的双赢局面。
”
扬子晚报/紫牛新闻记者马祚波
文/摄
校对陶善工